— ADVOCACIA CONDOMINIAL • INDAIATUBA/SP • OAB/SP 338.779
Segurança jurídica para quem vive, administra e transforma condomínios.
Direito que protege. Estratégias que solucionam.
Assessoria jurídica especializada em Direito Condominial, destinada a síndicos, gestores, condôminos, associações de moradores e administradoras. Atuação estratégica na prevenção e resolução de conflitos, gestão de crises, recuperação de créditos, assembleias, contratos e redução de riscos jurídicos. Atendimento presencial em Indaiatuba, Campinas e Piracicaba, além de atendimento remoto e atuação em processos eletrônicos em todo o país.
12+
Anos de atuação
40+
Condomínios e associações atendidos
Pós-Grad.
Direito e gestão condominial
OAB/SP
338.779
Independência técnica em cada decisão
Thayni Botelho não mantém contratos de exclusividade com administradoras de condomínios. Assim, cada orientação é conduzida com autonomia, a partir dos documentos, das responsabilidades legais e dos interesses do cliente — sem interferências comerciais ou vínculos que comprometam a análise jurídica.
ATUAÇÃO
Independência Técnica
— SOBRE MIM
Advocacia com presença, experiência e propósito
Sou Thayni Botelho, advogada há mais de 12 anos, com atuação especializada em Direito Condominial, Imobiliário e Cível. Atualmente, atendo mais de 40 condomínios e associações, presencialmente em Indaiatuba, Campinas e Piracicaba, e de forma remota em todo o Brasil.
Pós-graduada em Direito e Gestão Condominial, alio formação jurídica à experiência prática na administração e na governança de condomínios. Essa vivência me permite compreender, para além dos processos, os desafios enfrentados diariamente por síndicos, gestores e conselhos e oferecer orientações juridicamente seguras, viáveis e adequadas à realidade de cada cliente.
- Pós-Graduada em Direito e Gestão Condominial
- Experiência como síndica profissional perspectiva prática na gestão condominial
- OAB/SP 338.779 — Indaiatuba, SP
- 12+ anos de atuação jurídica
ABORDAGEM
Personalizada
POSTURA
Estratégica
RELAÇÃO
Transparente
VÍNCULO
Independente
— ÁREAS DE ATUAÇÃO
Onde posso ajudar você
Atuação jurídica consultiva e contenciosa em Direito Condominial, Imobiliário e Civil, leilões de imóveis e relações trabalhistas aplicadas a condomínios.
ESPECIALIDADE PRINCIPAL
Direito Condominial
Assessoria jurídica preventiva e contenciosa para condomínios residenciais e comerciais, associações de moradores, síndicos, gestores, conselhos e administradoras.
– Consultoria jurídica para a administração e a governança condominial
– Planejamento e acompanhamento de assembleias, reuniões e deliberações
– Elaboração e revisão de convenções, regimentos internos, editais, atas e demais documentos
– Elaboração, análise e revisão de contratos e propostas comerciais
– Orientação e atuação em conflitos entre condomínio, síndicos, condôminos, moradores e terceiros
– Assessoria jurídica em casos de vícios construtivos, incluindo análise documental, produção antecipada de provas, acompanhamento de perícias, notificação de construtoras e incorporadoras e adoção das medidas judiciais cabíveis para reparação dos danos
– Aplicação de advertências e multas, elaboração de notificações e respostas extrajudiciais
– Assessoria sobre uso das unidades e áreas comuns, obras, vagas de garagem, animais, direito de voto, prestação de contas e responsabilidade do síndico
– Recuperação extrajudicial e judicial de créditos condominiais
– Elaboração de pareceres e orientação jurídica em situações sensíveis e de crise
– Propositura e defesa de ações judiciais relacionadas à administração condominial
– Representação perante órgãos públicos e acompanhamento de questões administrativas relacionadas ao condomínio
ÁREA COMPLEMENTAR
Assessoria jurídica preventiva e contenciosa para conferir segurança às relações, aos contratos e aos negócios imobiliários.
– Elaboração, análise e revisão de contratos de compra e venda, promessa de compra e venda, permuta, dação em pagamento, locação, sublocação e comodato
– Assessoria em negociações imobiliárias, com análise da titularidade, documentação, ônus, restrições e riscos relacionados ao imóvel
– Orientação e atuação em casos de inadimplemento, desistência, rescisão contratual e restituição de valores
– Assessoria em relações locatícias residenciais, comerciais e por temporada, incluindo direito de preferência, benfeitorias e garantias
– Propositura e defesa em ações de despejo, execução de aluguéis, revisionais, renovatórias e de consignação em pagamento
– Atuação em demandas de adjudicação compulsória, outorga de escritura, liberação de hipoteca e cobrança de comissão de corretagem
– Assessoria jurídica em construção, incorporação e regularização imobiliária
– Elaboração e revisão de escrituras e demais instrumentos relacionados à aquisição, transmissão e locação de imóveis
– Atuação perante tabelionatos, Registros de Imóveis e órgãos públicos para obtenção, regularização, retificação ou cancelamento de registros e averbações
ATUAÇÃO
Leilões de Imóveis
Assessoria jurídica em leilões judiciais e extrajudiciais, desde a análise de viabilidade da aquisição até o registro da arrematação e a efetiva imissão na posse.
– Análise do edital, da matrícula e da regularidade do procedimento
– Avaliação jurídica dos riscos, ônus, débitos e situação de ocupação do imóvel
– Assessoria em leilões judiciais e extrajudiciais, inclusive nos casos de alienação fiduciária
– Orientação para habilitação, participação e aquisição segura do imóvel
– Acompanhamento da expedição da carta de arrematação e da regularização da propriedade perante o Registro de Imóveis
– Atuação para desocupação do imóvel e propositura de ação de imissão na posse
– Defesa dos interesses do arrematante em impugnações e demais questões decorrentes da aquisição
ATUAÇÃO
Direito Civil e do Consumidor
Assessoria jurídica preventiva e contenciosa para proteger direitos, organizar relações privadas e solucionar conflitos com segurança e estratégia.
– Elaboração, análise e revisão de contratos civis
– Orientação e atuação em casos de descumprimento contratual, cobrança e cumprimento de obrigações
– Elaboração de notificações, interpelações, respostas e acordos extrajudiciais
– Atuação em questões de responsabilidade civil e pedidos de indenização por danos materiais, morais, emergentes e lucros cessantes
– Propositura e defesa em ações de obrigação de fazer ou não fazer, cobrança, prestação de contas, consignação em pagamento e rescisão contratual
– Atuação em conflitos decorrentes das relações de consumo, incluindo falhas na prestação de serviços, cobranças indevidas e práticas abusivas
– Ações contra operadoras de planos de saúde, especialmente em casos de negativa de cobertura, tratamentos, procedimentos, exames e reajustes indevidos
– Atuação em ações de alimentos e divórcios consensuais ou litigiosos
– Assessoria em inventários judiciais e extrajudiciais e partilha de bens
– Negociação e resolução extrajudicial de conflitos
– Representação em processos judiciais e demandas cíveis diversas
— POR QUE A THAYNI BOTELHO
Uma advocacia técnica, independente e próxima
01
Independência técnica
Não mantenho contratos de exclusividade com administradoras de condomínios. Cada orientação é conduzida com autonomia e fundamentada nos documentos, nas responsabilidades legais e nos interesses do cliente — sem interferências comerciais ou vínculos que comprometam a análise jurídica.
02
Mais que assessoria: suporte direto
Cada caso é conduzido diretamente por mim, com acompanhamento pessoal em todas as etapas. Você fala comigo, sem intermediários, inclusive pelo meu WhatsApp pessoal, garantindo uma comunicação próxima, ágil e transparente durante toda a condução da demanda.
03
Experiência em gestão condominial
Minha experiência prática como síndica e gestora permite compreender os desafios da administração condominial para além da perspectiva jurídica. Essa vivência complementa a análise técnica e contribui para orientações mais seguras, viáveis e adequadas à realidade de síndicos, conselhos, condomínios e associações.
04
Comunicação clara e acompanhamento próximo
Explico cada etapa de forma clara e acessível, sem excesso de termos técnicos. Você acompanha o andamento do caso, compreende as estratégias adotadas e conhece previamente os honorários e as condições da contratação.
MÉTODO DE TRABALHO
Como conduzo cada caso
Cada demanda segue um processo estruturado — com análise, estratégia, atuação e comunicação direta em todas as etapas.
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Análise e Diagnóstico
Leitura dos documentos, do histórico e das circunstâncias do caso. Identificação dos pontos de risco, dos instrumentos jurídicos disponíveis e das limitações legais envolvidas.
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Estratégia Jurídica
Definição do caminho mais adequado: notificação extrajudicial, negociação, procedimento administrativo ou ação judicial. Apresentação clara das etapas e dos elementos que influenciam o processo.
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Atuação Direta
Condução pessoal de cada etapa — notificações, petições, acordos, representação em assembleias ou atuação judicial — com prestação de contas regular ao longo de todo o processo.
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Comunicação e Acompanhamento
Atualizações regulares sobre o andamento do caso, em linguagem acessível. Acesso direto a mim durante toda a condução da demanda.
- Cada situação é única. A conversa inicial serve para compreender a demanda antes de qualquer definição de estratégia ou estimativa de prazo.
— PARA QUEM É
Se você se reconhece aqui…
Minha atuação é direcionada a síndicos, gestores, condomínios, associações, administradoras, condôminos, proprietários e investidores, além de pessoas que buscam orientação em questões civis, familiares e de consumo.
– Síndicos e gestores condominiais
Você está à frente da administração e precisa de respaldo jurídico independente para conduzir assembleias, recuperar créditos, administrar conflitos, enfrentar situações de crise e tomar decisões com segurança
– Administradoras de condomínios
Sua empresa administra diferentes empreendimentos e precisa de suporte jurídico especializado, ágil e tecnicamente sólido, capaz de atuar em conjunto com a equipe e preservar a autonomia necessária em cada orientação.
– Condomínios e associações de moradores
Condomínios residenciais, comerciais ou mistos e associações que necessitam de assessoria preventiva, recuperação de créditos, gestão de conflitos, revisão de contratos ou representação em demandas judiciais e administrativas.
– Condôminos e proprietários
Você enfrenta cobranças indevidas, conflitos de vizinhança, aplicação de penalidades, restrições ao uso da propriedade ou irregularidades na administração e precisa compreender e proteger seus direitos.
– Compradores, vendedores e investidores imobiliários
Você pretende comprar, vender, alugar, regularizar ou investir em um imóvel e busca análise jurídica dos documentos, contratos, riscos e condições do negócio para tomar uma decisão segura.
– Arrematantes de imóveis
Você pretende adquirir ou já adquiriu um imóvel em leilão judicial ou extrajudicial e precisa de análise do edital, avaliação dos riscos, verificação de débitos e ocupação, regularização da arrematação ou imissão na posse.
– Pessoas com demandas civis, familiares ou de consumo
Você precisa de orientação ou representação em questões contratuais, indenizações, divórcio, alimentos, inventário, relações de consumo ou conflitos com operadoras de planos de saúde.
Atendimento presencial em Indaiatuba, Campinas e Piracicaba e remoto em todo o Brasil.
CONTEÚDO JURÍDICO
Temas em elaboração
Artigos técnicos sobre Direito Condominial em preparação para publicação.
• Assembleia eletrônica em condomínios: requisitos legais e cuidados práticos
• Como documentar e cobrar a inadimplência condominial
• Responsabilidade do síndico na contratação de prestadores de serviço
• Convenção e regimento interno: quando e como revisar
• Multas condominiais: procedimento, documentação e direito de defesa
PERGUNTAS FREQUENTES
Dúvidas que respondem antes do contato
Como funciona a cobrança judicial de taxa condominial?
As contribuições condominiais previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas, constituem título executivo extrajudicial nos termos do Art. 784, X, do CPC, o que permite o ajuizamento de ação de execução. A documentação pode incluir convenção, atas aplicáveis, previsão orçamentária, planilha atualizada do débito e documentos que comprovem a titularidade e a obrigação do devedor. O prazo médio varia conforme as circunstâncias de cada caso — a complexidade da dívida, a cooperação do devedor e o volume de processos na vara competente são fatores determinantes. Cada situação deve ser avaliada individualmente. Fale comigo para apresentar a demanda.
O síndico pode aplicar multa por barulho sem assembleia?
A possibilidade de aplicação de multa sem nova deliberação em assembleia depende de previsão na convenção ou no regimento interno do condomínio. O síndico aplica as penalidades que já estão normatizadas, dentro dos limites da sua competência. A penalidade deve observar a convenção, o regimento, a natureza e a comprovação da infração e o procedimento de notificação e defesa. Os valores e critérios precisam estar expressamente previstos nos documentos do condomínio.
Como o síndico pode ser destituído do cargo?
O síndico pode ser destituído em assembleia especialmente convocada para essa finalidade, quando praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio (Art. 1.349 do Código Civil). A convocação pode ser requerida por condôminos que representem ao menos um quarto dos membros do condomínio. A regularidade do procedimento — convocação, quórum, documentação e ata — deve ser verificada em cada situação para reduzir o risco de questionamento posterior da assembleia.
Qual a diferença entre advogada da administradora e advogada independente?
A assessoria jurídica vinculada a uma administradora atua conforme o escopo e as responsabilidades do contrato mantido por ela. A assessoria independente é contratada diretamente pelo condomínio, síndico ou condômino e conduz a análise com autonomia em relação aos demais prestadores de serviço. A existência de eventual conflito de interesses deve ser avaliada conforme as circunstâncias específicas de cada caso e relação contratual.
Assembleia realizada por videoconferência é válida?
Sim. A assembleia pode ser realizada em formato eletrônico ou híbrido desde que essa possibilidade não seja vedada pela convenção e sejam preservados os direitos de participação, manifestação e voto dos condôminos. A convocação deve informar claramente os meios de acesso, participação e votação. Essa modalidade foi regulamentada de forma permanente pela Lei 14.309/2022, que alterou o Código Civil. Cada caso deve ser analisado à luz dos documentos do condomínio.
O que é vício construtivo e como o condomínio deve agir?
Vício construtivo é um defeito originário da construção — como infiltrações estruturais, fissuras, problemas em pilares ou fundações — que não decorre de uso ou manutenção inadequados. Os prazos aplicáveis variam conforme a natureza do defeito, o momento de sua identificação, a relação jurídica envolvida e o tipo de medida pretendida. O Art. 618 do Código Civil prevê período de garantia relacionado à solidez e segurança da obra, mas a definição do prazo para cada providência exige análise individualizada do caso concreto. O caminho adequado pode envolver laudo técnico, notificação extrajudicial e, conforme o caso, adoção de medida judicial. Entre em contato para avaliar a situação específica.
Meu vizinho faz barulho à noite. O que fazer?
O caminho correto é: (1) comunicar ao síndico por escrito (guarde o comprovante); (2) se não houver providência, notificar formalmente o condômino infrator; (3) registrar Boletim de Ocorrência nas situações mais graves; (4) acionar o síndico para aplicação da multa prevista no regimento; (5) em casos extremos, mover ação de obrigação de fazer com pedido de multa diária. Cada situação deve ser verificada nos documentos do condomínio antes de qualquer medida. Posso orientá-lo em cada etapa.
Em quais cidades a Thayni Botelho Advocacia atende?
Atendo presencialmente em Indaiatuba/SP — sede principal — com regularidade na região de Campinas (Salto, Itu, Jundiaí, Americana, Valinhos, Vinhedo) e na região de Piracicaba. Para demandas de outras localidades, o atendimento é realizado de forma remota (WhatsApp, videochamada e e-mail). Os processos judiciais tramitam preferencialmente na forma eletrônica, o que permite atuar em qualquer comarca do Estado de São Paulo e, conforme o caso, em todo o território nacional. Entre em contato para avaliar sua situação.
— VAMOS CONVERSAR
Entre em contato
para avaliação inicial.
Descreva sua situação pelo formulário ou entre em contato diretamente pelo WhatsApp. Retorno em dias úteis para agendar uma conversa.
thayni@adv.oabsp.org.br
Processos eletrônicos e atendimento remoto em todo o Brasil — consultas por WhatsApp ou videochamada.
Seg a Sex · 8h às 18h · Contato inicial para compreensão da demanda
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